2016年房地产估价师《案例分析》练习题四

概要：(题 干) 某商业楼建筑面积为5000㎡，于20xx年9月1日开工，20xx年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为xx年。业主于20xx年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为xx年，自20xx年3月1日起至20xx年2月28日止。在20xx年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 (问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。 A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 来源：www.65jz.comC.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 (问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。 A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为20xx年3月1日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 (问题3) 估价机构评估出该商业楼在20xx年3

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(题 干) 某商业楼建筑面积为5000㎡，于20xx年9月1日开工，20xx年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为xx年。业主于20xx年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为xx年，自20xx年3月1日起至20xx年2月28日止。在20xx年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
　　(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
　　B.按建筑物耐用年限计算 来源：www.65jz.com
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D.按建筑物已使用年限计算
　　(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B.估价时点应设定为20xx年3月1日
　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
　　(问题3) 估价机构评估出该商业楼在20xx年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200
　　(问题4) 假设在20xx年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比20xx年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。
　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D.该500万元可再次抵押
　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D 。