土地估价师－－土地估价实务模拟题(一)

概要：2、B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后，该区域未发生征地案例。 请问：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应该收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？ （2）运用成本逼近法评估该宗地xx年期土地出让使用权价格时，基本步骤应有哪些？ 3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。 4、股份有限公司成立后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有的建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率为2，并全部用于出租。 请问：（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理那些手续？ （2）如对该宗地重新进行评

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2、B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后，该区域未发生征地案例。
请问：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应该收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？
（2）运用成本逼近法评估该宗地xx年期土地出让使用权价格时，基本步骤应有哪些？
3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有的建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率为2，并全部用于出租。
请问：（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理那些手续？
（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。 。www.65jz.com>
第三部分   土地估价报告改错题
五、共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。
土地估价技术报告
第一部分   总  述
一、估价项目名称
W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）
二、委托估价方
W企业
三、受托估价方
（略）
四、估价目的
W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知“（〔1994〕国土〔法〕字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国房地产管理法》
（3）国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股东有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（〔1994〕国土〔法〕字第153号）
（4）国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式（1996）的通知（〔1995〕国土〔籍〕字第180号）
（5）原国家土地管理局第8号令〈国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定〉
（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定
（7）估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料
（8）委托方提供的有关资料
六、估价基准日
二○○一年十二月三十一日
七、估价日期
二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
（1） 土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
（2） 估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
（3） 在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（4） 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（5） 委托方提供的资料属实。
（二）使用说明 来源：www.65jz.com
（1） 本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
（2） 待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的〈建设用地规划许可证〉为准。
（3） 此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“
土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
（4） 评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
（5） 本评估报告由C土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字
姓 名   估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：（土地估价机构公章）
二○○二年九月二十日
第二部分   估价对象描述及地价影响因素分析

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