概要：年有效毛收入=80×12×30 000×90%×(1-0.2)+100×30 000×6%+1000×12×100×100%=2 211.60(万元)2.年运营费用估算(1)年维修费根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：年维修费=1 500×38 000×2%=114.O0(万元)(2)年管理费年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2 211.6×3%=66.35(万元)(3)年保险费估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1 500× 38 000×0.30%=17.10(万元)(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2 211.6×(12%+5.5%)==387.03(万元)(5)年土地使用税根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5
2016年房地产估价案例与分析命题趋势权威试卷二,标签：题库,真题下载,http://www.65jz.com年有效毛收入=80×12×30 000×90%×(1-0.2)+100×30 000×6%+1000×12×
100×100%=2 211.60(万元)
2.年运营费用估算
(1)年维修费
根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1 500×38 000×2%=114.O0(万元)
(2)年管理费
年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2 211.6×3%=66.35(万元)
(3)年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1 500× 38 000×0.30%=17.10(万元)
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附
加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2 211.6×(12%+5.5%)==387.03(万元)
(5)年土地使用税
根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地
5元，故：
年土地使用税=5×5 000=2.50(万元)
(6)年运营费用合计
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入一年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)
4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5.求取收益价格
预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期20xx年10月9日，土地使用权剩余年限为xx年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为xx年，则：
V=A/R×[1-1/(1+R)2]
=1 624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20 170.26(万元)
故运用收益法的估价结果为20 170.26万元。
实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。
3.求取比准价格
实例A：
6 300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6 818(元/m2)
6 750×(100/102）（105/100）×（100/101)×(100/101)=6 747(元/m2)
6 760×(100/101)×（103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6 963(元/m2)
由于一三个实例与估价对象的类似程发非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格=-(6 818+6 747+6 963）/3=6843(元/m2)
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)
七、估价结果确定
由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.00)/2=20 349.63(万元)
取整为20 350万元(精确到万元)
单位价格：203 500 000-38 000=5 355(元/m2)(取整)
估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点20xx年10月10日的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 。www.65jz.com>
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
命题趋势权威试卷(二)参考答案
一、问答题
(一) 
(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
(三)
1.应采用的估价技术路线。
采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房：用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。