2016年房地产估价案例与分析命题趋势权威试卷二

概要：2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。(1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。(3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。(4)把握市场、选取参数和预测谨慎。 (5)报告中说明主要风险会对价值的影响。二、单项选择题(一)1.A 2.B 3.C 4.D(二)5.D 6.B 7.A (三)8.B 9.D 10.D 三、此估价报告有如下一些错误和不足解法一： 该估价报告存在下列一些错误，分别如下。 1.致委托方函中，没有说明估价时点。2.致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。 3.在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。4.在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。 5.年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。 6.年有效毛收

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2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。
(1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。
(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。
(3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。
(4)把握市场、选取参数和预测谨慎。
(5)报告中说明主要风险会对价值的影响。
二、单项选择题
(一)1.A 2.B 3.C 4.D
(二)5.D 6.B 7.A
(三)8.B 9.D 10.D
三、此估价报告有如下一些错误和不足
解法一：
该估价报告存在下列一些错误，分别如下。
1.致委托方函中，没有说明估价时点。
2.致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。
3.在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。
4.在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。
5.年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。
6.年有效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率90%。
7.在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为3%也缺乏理由。
8.在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为0.3%也缺乏理由。
9.求取收益价格的公式中，报酬率一般不用R表示。而用y表示。
10.交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。
11.区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。
12.个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般.没有任何区别。
13.在市场法计算过程中，没有包括100个车位的价格，似不完整。
14.估价报告不够完整。没有相关的附件。

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