2016年房地产估价师《案例分析》练习题六

概要：（三）建筑物状况&www.65jz.com&××大厦占地面积为4995㎡，销售建筑面积为54046.66㎡，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为935.55㎡，总建筑面积为108.44㎡。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。五、估价时点（1）19xx年4月25日；（2）19xx年6月18日；（3）20xx年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4㎡，土地用途为公寓

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　　（三）建筑物状况&www.65jz.com&
　　××大厦占地面积为4995㎡，销售建筑面积为54046.66㎡，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为935.55㎡，总建筑面积为108.44㎡。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
　　四、估价目的
　　为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
　　五、估价时点
　　（1）19xx年4月25日；
　　（2）19xx年6月18日；
　　（3）20xx年6月5日。
　　六、价值定义
　　本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4㎡，土地用途为公寓），土地出让年限为xx年，在估价时点19xx年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；19xx年6月18日，剩余土地使用年限44.xx年；20xx年6月5日，剩余土地使用年限41.xx年，估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
　　七、估价依据
　　本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
　　（1）《中华人民共和国土地管理法》。
　　（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　（3）《房地产估价规范》。
　　（4）《中国房地产统计年鉴》。
　　（5）委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料（详见附件）（略）。
　　（6）我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。
　　八、估价原则
　　我们在估价时遵循了以下原则：
　　（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。
　　（二）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
　　（三）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。&www.65jz.com&
　　（四）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
　　九、估价思路和方法
　　本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算
　　1.19xx年4月25日
　　估价对象于19xx年开始销售，19xx年年底竣工并人住使用，19xx年属于该大厦的平稳销售阶段，根据估价人员掌握的资料，19xx年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在19xx年4月25日的房地产价格。
　　2.19xx年6月18日
根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，19xx年4月25日至19xx年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，19xx年类似房地产的销售价格与19xx年基本持平，因此本次评估不对19xx年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
　　3.20xx年6月5日
根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在20xx年6月5日的房地产价格。&www.65jz.com&
　　十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。

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