2016年房地产估价师《案例分析》练习题三

概要：估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层商为5m，第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干问套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层用途为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏

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　　估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层商为5m，第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
　　底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
　　二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
　　三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
　　为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
　　五层呈内走廊式布置，隔为若干问套房，无装修。
　　六层内部无隔断，无装修。
　　七层用途为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。
　　八层用途为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
　　九至十二层用途为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
　　地下室用途为设备层，无装修。
　　根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。

。www.65jz.com> 　　四、估价目的（略）
　　五、估价时点（略）
　　六、价值定义（略）
　　七、估价依据
　　（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
　　（1）《中华人民共和国担保法》。
　　（2）《中华人民共和国土地管理法》。
　　（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　（4）《中华人民共和国拍卖法》。
　　（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
　　（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
　　（7）××市人民政府文件××府[2000]××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。
　　（二）本次估价采用的技术规程
　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。
　　（三）委托方提供的有关资料www.65jz.com(www.65jz.com)
　　（1）××××区人民法院估价委托书：[2002]×执字第××号复印件。
　　（2）《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。
　　（3）《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件。
　　（4）委托方提供的装修资料。
　　（5）房屋租赁合同。
　　（6）××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。
　　（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
　　八、估价原则来源：www.65jz.com
　　本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
　　（1）合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
　　（2）最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
　　（3）替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
　　（4）估价时点原则；遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。
　　九、估价方法
　　因估价对象规划批准用途为工业厂房。与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
　　十、估价结果
　　估价对象在估价时点20xx年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略） 。www.65jz.com>

估价技术报告

　　一、个别因素分析
　　（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自19xx年4月5日起至20xx年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余xx年（取整）使用年期。来源：www.65jz.com
　　（2）估价对象建成于19xx年，为钢混结构，经济耐用年限为xx年，至估价时点，该建筑物已使用xx年（取整）。

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