2014房地产估价考试理论与方法试卷(三)

概要：（2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元 ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 ③乙方使用权剩余收益年限价格为： V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元 。www.65jz.com>2、解：（1）运用成本法计算公式为： 房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格： 因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为： V35=V40×K35/K40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元 （3）计算建筑物的重新购建价格： ①建安成本=600万元 ②管理费用=600×3%=18万元 ③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+

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（2）计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为：

V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元

（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元 。www.65jz.com>

2、解：（1）运用成本法计算公式为：

    房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

（2）求土地的重新取得价格：

因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：

V35=V40×K35/K40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元

  （3）计算建筑物的重新购建价格：

①建安成本=600万元

②管理费用=600×3%=18万元

③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54万元

④销售税费=90万元

⑤开发利润=120万元
建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元

（4）计算建筑物的折旧额：

①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元

②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元

③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元

④长寿命项目的折旧额=(861.54－8－140－100)×1/38×3=48.44万元

建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元

⑤该宗房地产的现时价格=390.94+861.54－170.44=1082.04万元 。

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