04年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1．房地产具有供给有限特性，本质上于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元／m2。 A．1667B．1765C．1875D．20003．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。 A

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
　　1．房地产具有供给有限特性，本质上于（　　）。
　　A．土地总量有限 
　　B．规划限制 
　　C．房地产不可移动 
　　D．价值量大

　　2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（　）元／m2。
　　A．1667　
　　B．1765　
　　C．1875　
　　D．2000

　　3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
　　A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
　　B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2
　　C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
　　D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

　　4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。
　　A．相应配套的基础设施　
　　B．土地的形状
　　C ．组合完成的功能　　　
　　D．立体空间

　　5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
　　A．宅基地所有权　
　　B．空间利用权　
　　C．地役权　　
　　D．建筑物相邻关系

　　6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
　　A．78　
　　B．882　
　　C．1210　
　　D．1272

　　7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
　　A． 4400　
　　B．4409　
　　C．4445　
　　D．4455

　　8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（　）。
　　A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
　　B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
　　C．实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元
　　D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

　　9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　）。
　　A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
　　B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
　　C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
　　D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

　　10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（　）。
　　A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
　　B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
　　C．存量+新开发量+空置房量－拆毁量
　　D．存量+新增竣工量－拆毁量

　　11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　）。
　　A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
　　B．估价时点与房地产状况均为现在
　　C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
　　D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（　）。
　　A． 44％ 
　　B． 50％ 
　　C． 67％ 
　　D．94％

　　13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（　）的情形。

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