04年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当 D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。 A．环境景观B．离市中心距离 C．朝向D．城市规划限制条件 E．地势7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。 A．消费者的收入增加 B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升8．建筑物重置价格的求取方法有（）等。 A．单位比较法B．工料测量法 C．指数调整法D．分部分项法 E．成新折扣法9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。 A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额 C．房屋设备折旧费D．所得税 E．房屋装修折旧费10．下列表述中，正确的有（ ）。 A．开发经营期可分为开发期和经营期 B．开发期又可称为建设期，对于在土地上

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　　A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
　　B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
　　C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
　　D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
　　E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（　　）等。
　　A．环境景观　　　
　　B．离市中心距离
　　C．朝向　　　　　
　　D．城市规划限制条件
　　E．地势

　　7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　　 ）。
　　A．消费者的收入增加
　　B．作为替代品的房地产的价格上升
　　C．作为互补品的房地产的价格上升
　　D．消费者预期其未来的收入增加
　　E．消费者预期未来的房地产价格上升

　　8．建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。
　　A．单位比较法　　
　　B．工料测量法
　　C．指数调整法　　
　　D．分部分项法
　　E．成新折扣法

　　9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（　　）等。
　　A．房地产改扩建费用　　
　　B．抵押贷款还本付息额
　　C．房屋设备折旧费　　　
　　D．所得税
　　E．房屋装修折旧费

　　10．下列表述中，正确的有（ ）。
　　A．开发经营期可分为开发期和经营期
　　B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
　　C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
　　D．经营期可具体化为销售期和出租期
　　E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

　　11．长期趋势法包括（ ）等方法。
　　A．数学曲线拟合法　　
　　B．平均增减量法
　　C．平均发展速度法　　
　　D．年限法
　　E．指数修匀法

　　12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。
　　A．形状相似　　　
　　B．在同一条街道上只有一个路线价区段
　　C．面积接近　　　
　　D．地块相连
　　E．可及性相当

　　13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。
　　A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
　　B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
　　C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
　　D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值
　　E．在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

　　14．确定路线价时，选取标准宗地应符合（　）等的要求。
　　A．一面临街　　　　　
　　B．两面临街
　　C．土地形状为矩形　　
　　D．土地形状为正方形
　　E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

　　15．获取房地产估价业务的措施有（　）。
　　A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
　　B．提高服务质量
　　C．恰当的宣传
　　D．低收费
　　E．最大限度压缩估价作业期

。www.65jz.com> 　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分。）
　　1．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （　　）
　　2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （　　）
　　3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （　　） 
　　4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（　　）
　　5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（　　）
　　6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。 （　　）
　　7．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（　　）

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