04年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％ B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％ C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93314．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。 A．2648B． 2688 C． 2708D．273415．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m

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　　A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
　　B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％
　　C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
　　D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

　　14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。
　　A．2648　
　　B． 2688 
　　C． 2708　
　　D．2734

　　15．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）元/m2。　　　　
　　A．3790　
　　B．4238　
　　C．4658　
　　D．4663

　　16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）元/m2。
　　A．2427　
　　B．2500　
　　C．2575　
　　D．2632

　　17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（　）元/m2。
　　A．1067　
　　B．1070　
　　C．1087　
　　D．1141

　　18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（　）。
　　A．80％　
　　B．82％　
　　C．83％　
　　D．92％

　　19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　）年。
　　A．35　
　　B．45　
　　C．48　
　　D．50

　　20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　）。 
　　A．10.0％　
　　B．11.1％　
　　C．11.9％　
　　D．12.5％

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　　21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。
　　A．10.2 　
　　B．11.0　
　　C．11.3　
　　D．11.5

　　22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。
　　A ．14140　
　　B．42421　
　　C．56561　
　　D．60000

　　23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。
　　A．3275　
　　B．3287　
　　C．3402　
　　D．4375

　　24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。
　　A．43　　
　　B．112.5　　
　　C．123.3　　
　　D．150

　　25．用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（　）。
　　A．0　　
　　B．α/ （1+Yn）　　
　　C．α×n　　
　　D．∞

　　26．资本化率是（　）的倒数。
　　A．毛租金乘数　
　　B．潜在毛租金乘数　

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