04年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：8．某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （） 9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （）10．预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （） 11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （） 12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （） 13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （） 14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ） 15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）。www.65jz.com>四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而

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　　8．某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （　　）
　　9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （　　）
　　10．预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （　　）
　　11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （　　） 
　　12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （　　）
　　13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （　　）
　　14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ 　　）
　　15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ 　　） 。www.65jz.com> 　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
　　1．某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
　　2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年	第n年
1．土地取得	—
2．工程建设		—	—	—
1）住宅楼建设		—	—
2）写字楼建设			—	—
3．经营				—	—	—	—
1）住宅楼销售				—
1）写字楼出租					—	—	—

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