04年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元 3）写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元 4）项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76=6228.89万元 （4）住宅楼销售税费及折现值。 1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元 2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元 （5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％) =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％) =5279.78万元 第二种答案： （I）项目总建筑面积： 1.2×10000×2.5=30000m2 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 （2）房地产开发项目总价值及折现值。 1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元 2）写字楼价值 ①写字楼年租金收入=120×1500

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　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元
　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元
　　4）项目开发成本及管理费用折现值：
　　2580.13+3648.76=6228.89万元
　　（4）住宅楼销售税费及折现值。
　　1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
　　2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元
　　（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)
　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
　　=5279.78万元
　　第二种答案：
　　（I）项目总建筑面积：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。
　　1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元
　　2）写字楼价值
　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
　　⑧写字楼价值：
　　3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元
　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元
　　写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元
　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元
　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元
　　4）项目开发成本及管理费用折现值：
　　3434.25+4856.51=8290.76万元
　　（4）住宅楼销售税费及折现值。
　　住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
　　（5）所能支付的最高土地价格。
　　1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）
　　=15978.86－450－8290.76
　　=72381万元
　　2）贴现：
　　7238.1/(1+10％)3=5438.09万元
　　3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元 。

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