2014房地考试理论与方法试卷(一)

概要：一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 ，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A、独一无二和供给有限 B、独一无二和价值最大 C、流动性差和价值最大 D、不可移动和用途多样 2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。 A、使用估价对象房地产的实际成交价格 B、使用政府公布的房地产交易指导价格 C、使用近一年内房地产的平均成交价格 D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 3、某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2，房地产市场交易价格为6000元/ m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ m2为基础进行修正。 A、4000 B、5000 C、6000 D、9000 。www.65j

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一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 ，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A、独一无二和供给有限   
B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大   
D、不可移动和用途多样

2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A、使用估价对象房地产的实际成交价格
B、使用政府公布的房地产交易指导价格
C、使用近一年内房地产的平均成交价格
D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3、某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2，房地产市场交易价格为6000元/ m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ m2为基础进行修正。
A、4000  
B、5000  
C、6000  
D、9000
。www.65jz.com> 13、评估摩纳哥总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月莫至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/ m2
A、2938   
B、2982   
C、3329   
D、3379

14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/ m2
A、-100  
B、-50  
C、50   
D、100 

15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）
A、交通拥挤  
B、建筑技术减少  
C、城市规划改变  
D、自然环境恶化

16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）
A、76 880  
B、79 104  
C、77 952  
D、81 562

17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）
A、43.2%  
B、50%  
C、56.8%   
D、70%

18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、548、19  
B、558-15   
C、567.39  
D、675.40

19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年
A、40   
B、43   
C、47  
D、50

20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）
A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定

21、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/ m2

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