2014年《房地产估价理论与方法》模拟题二

概要： A． 6 B． 6.9 C． 8.8 D． 9 答案：B 解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9% 14、与报酬率性质不同的名词有（ ） A. 利息率 B. 折现率 C. 内部收益率 D. 空置率 答案：D 解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。 15、基本完好房的成新率为（ ） A. 十、九成新 B. 九、八成新 C. 八、七成新 D. 七、六成新 答案：D 解析：房屋新旧程度的判定标准是： 1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成； 3)一般损坏房：五、四成； 4)严重损坏房及危险房：三成以下。 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ） A． 4858 B． 5200 C． 2700 D． 6264 答案：B 解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[

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 A． 6
 B． 6.9
 C． 8.8
 D． 9
 答案：B
 解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

 14、与报酬率性质不同的名词有（ ）
 A. 利息率
 B. 折现率
 C. 内部收益率
 D. 空置率
 答案：D
 解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

 15、基本完好房的成新率为（ ）
 A. 十、九成新
 B. 九、八成新
 C. 八、七成新
 D. 七、六成新
 答案：D
 解析：房屋新旧程度的判定标准是：
 1)完好房：十、九、八成；
 2)基本完好房：七、六成；
 3)一般损坏房：五、四成；
 4)严重损坏房及危险房：三成以下。

 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
 A． 4858
 B． 5200
 C． 2700
 D． 6264
 答案：B
 解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元

 17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
 A. 100
 B. 42
 C. 63
 D. 77
 答案：A
 解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。

 18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
 A. 225.00
 B. 237.50
 C. 381.25
 D. 395.83
 答案：C
 解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。

 19．收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
 A．最佳用途和最佳规模
B．最佳约度
 C．最佳规模和最佳约度
D．最佳用途
 答案：C
 解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
 
20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
 A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
 B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
 C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
 D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
 答案：A
 解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

 21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
 A． 2%
 B． 3%
 C． 4%
 D． 0
 答案：D
 解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。

 22、收益法适用的条件是房地产的（ ）
 A. 收益能够量化
 B. 风险能够量化
 C. 收益或风险其一可以量化
 D. 收益和风险均能量化
 答案：D
 解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 

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 25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
 A． 30年
 B． 20年
 C． 10年
 D． 40年
 答案：B
 解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

 26、一般来说，开发经营期的起点（ ）
 A.与经营期的起点重合

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