06年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要：7．在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）8．机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（ ）9．估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）10．在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）11．房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）12．对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）13．功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）14．债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）15．收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）。www.65jz.com>四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计

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　　7．在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）

　　8．机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（ ）

　　9．估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）

　　10．在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）

　　11．房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）

　　12．对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）

　　13．功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）

　　14．债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）

　　15．收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）

。www.65jz.com> 　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25％支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6％，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30％，若采用按月等额偿还方式，问：
　　（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？
　　（2）若第5年末银行贷款利率上调为9％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？
　　（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）

　　2．某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个（10000m²）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90％，租金为3000元/m²．年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。
　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25％。
　　在贷款利息最少条件下，求：
　　（1）该项目的借款计划和还款计划。
　　（2）该项目全部投资内部收益率。
　　（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）

。www.65jz.com> 　　参考答案
　　一、单项选择题
　　01．B 02．B 03．C 04．B 05．A
　　06．C 07．D 08．A 09．B 10．B
　　11．D 12．D 13．B 14．B 15．C
　　16．A 17．C 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．C 23．C 24．B 25．A
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．C 32．A 33．B 34．D 35．B
　　二、多项选择题
　　1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE
　　6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE
　　11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE
　　三、判断题
　　1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√
　　6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×

　　四、计算题
　　1．（1）月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
　　购买住房最高额=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）²⁴⁰）]/70%=348951.93
　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=207381．15
　　按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=172538.47
　　则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元

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