06年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要：（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n 34842.68×（1+0.075％）180 =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）12n）]=（1+0.075%）12n=1.7973当n=7时，1.007584=1.8732当n=6时，1.007572=1.7125则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年2．自有资金投入总额=35000×35％=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。 （1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+1

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　　（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n
　　34842.68×（1+0.075％）¹⁸⁰ =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）¹²ⁿ）]=（1+0.075%）¹²ⁿ=1.7973
　　当n=7时，1.0075⁸⁴=1.8732
　　当n=6时，1.0075⁷²=1.7125
　　则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
　　2．自有资金投入总额=35000×35％=12250万元
　　第一年初投入9000万元；
　　第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；
　　第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；
　　第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；
　　第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；
　　第五年末开始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080万元租金；
　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。
　　（1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10％)²+5000×(1+10％)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。
　　第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10％)=5500万元
　　因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。
　　还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。
　　（2）制作全部投资现金流量表

	0	1	2	3	4	5	6	7	…	40
+				12600	21650	1080	1080	1080		1100
-	9000	13250	5000
NPV	-9000	-13250	-5000	12600	21650	1080	1080	1080		1100

　　当i₁=15％时，
　　
　　当i₂=16％时，
　　i₁NPV₂=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53％
　　（3）制作自有资金现金流量表

	0	1	2	3	4	5	6	7	…	40
+				12600	21650	1080	1080	1080		1100
-	9000	3250		12600	5500
NPV	-9000	-3250	0	0	16150	1080	1080	1080		1100

　　按25％报酬率计算，
　　

。

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