2014年房地产估价案例与分析试题及答案

概要：二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1、交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2、交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。3、个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。4、区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；可比实例C与估

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）运用市场比较法估价

由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

1、交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

2、交易日期修正

有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是
高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。

3、个别因素修正

以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。

4、区域因素修正

可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；

可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；

可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；

市场比较法估价计算表

物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002年6月20日

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