2014年房地产估价案例与分析考试真题(二)

概要：2．2所选可比实例（见表一） 可比实例情况表 表一 A B C 估价对象 项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交价格（元/m2） 3100 3100 2960 2．3交易情况修正 可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。 2．4交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 2．5房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 2．5．1区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B

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2．2所选可比实例（见表一）
可比实例情况表
表一
 A B C 估价对象
项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号
土地使用权取得方式  出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新 
交易情况 正常 正常 正常 
交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 
成交价格（元/m2） 3100 3100 2960 
2．3交易情况修正
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2．4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2．5．1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。
2．5．2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。
 A B C 估价对象
区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20
 交通条件 21 21 23 20
 环境景观 10 10 10 10
 公共服务配套 10 10 10 10
 发展规划 10 10 10 10
 基础设施 10 10 10 10
 文件娱乐 10 10 10 10
 街道条件 10 10 10 10
合计 101 102 103 100
个别因素 土地利用程度 20 20 20 20
 临路状况 20 20 20 20
 设施设备 10 10 10 10
 装修状况 10 10 10 10
 平面布置 12 12 9 10
 建筑结构 10 10 10 10
 楼栋朝向 10 10 10 10
 面积大小、形状 10 10 8 10
合计 102 102 97 100 。www.65jz.com>
2．6比较修正计算
市场法修正计算表
 
表三
可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2）
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：

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