2014年房地产估价案例与分析考试真题(二)

概要：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2, 则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 30×23667.00=71.00(万元) 3.3估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4、管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。 4988.95×3%==149.67(万元) 5、销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。 11882.53×8%=950.60(万元) 6、开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 4988.95×15%=748.34(万元) 7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值×4.1

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24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4、管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5、销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6、开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元) 。www.65jz.com>
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元（计算过程略）
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25（万元）
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略） 。www.65jz.com>
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
名称 数值 名称 数值
总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/ m2
可出租建筑面积 22000 m2 房屋耐用年限 50年
设备用房建筑面积 2500 m2 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积 500 m2 月物业管理费 5元/ m2
营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%

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