07年房地产案例与分析真题及答案

概要：一、问答题(共3题，每题10分) (一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? (二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

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　一、问答题(共3题，每题10分)
　　(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
　　请问：
　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
　　物业名称　A　B　C
　　建筑面积/m2　65　48　50
　　成交单价/(元/m2)　15500　14500　15000
　　成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月
　　请问：
　　1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
　　2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)

　　(三)2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
　　请问：
　　1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 。www.65jz.com> 　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分) 
　　(一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
　　1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。
　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
　　C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
　　D、作价出资价格应较评估出的价值低

　　2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44

　　4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )
　　A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
　　B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
　　C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
　　D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整 。www.65jz.com> 　　(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期	开发面积	开工时间	完成时间	开始销售时间
第一期	20万m2	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15万m2	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15万m2	第5年6月	第6年6月	第6年1月

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