07年房地产案例与分析真题及答案

概要：收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。 五、估价的测算过程 市场法的基本步骤为： 搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下： 估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。www.65jz.com>(一)市场法1.选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。 表1可比实例表项目实例A实例B实例C坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/（元/m2）129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让2.可比实例与估价对

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　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
　　五、估价的测算过程
　　市场法的基本步骤为：
　　搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下：
　　估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 。www.65jz.com> 　　(一)市场法
　　1.选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。

　　表1　　可比实例表

项目	实例A	实例B	实例C
坐落	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
用途	办公	办公	办公
交易价格/（元/m2）	12915	11438	12504
价格类型	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地状况	出让	出让	出让

　　2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。

　　表2　　因素条件对比说明表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
坐落		××路3号楼5层	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
交易情况		整层转让市场价格	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地产价格/（元/m2）			12915	11438	12504
区 域 因 素	商务氛围	较好	较好	较好	较好
	公共配套	较好	较好	较好	较好
	公交便捷度	较好	较好	较好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
	区域规划环境	较好	较好	较好	较好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
个别因素	建筑面积	957.3m2	1050m2	930m2	885m2
	容积率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日 九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑结构	混合	混合	混合	混合
	配套设备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备
	停车位	可满足	可满足	可满足	可满足
	内部装饰	普通	高档、部分豪华	中高档	中高档
	建筑外观	风格新颖	风格一般	风格新颖	风格新颖
	户型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型办公平面布局

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