概要：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。 A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。 A、目前住宅市场价格 B、未来住宅市场价格，折现至估价时点 C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用( )。 A、该开发公司测算的开发成本 B、现时的客观开发成本 C、各期销售时
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
7.在确定开发成本时，应采用( )。
A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本
8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 。www.65jz.com> (三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106;土地报酬率为6%。
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。
A、[2000，2300]
B、[2030，2270]
C、[2060，2240]
D、[2090，2210]
10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是( )元/m2。
A、2136
B、2165
C、2179
D、2206 。www.65jz.com> 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
封面和目录(略)
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》(GB/T502911999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整(RMB 1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。
估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
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