概要:取整为1094万元。单价为11433元/m2六、估价结果根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料基础上,结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析,确定:估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB 1094万元整),折合每平方米建筑面积单价为人民币 壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。附件1.《委托司法鉴定函》(复印件)2.《房屋所有权证》(复印件)3.《国有土地使用证》(复印件)4.估价对象地理位置示意图5.估价对象小区实景照片6.估价机构资质证书(复印件)7.估价机构营业执照(复印件)8.房地产估价师注册证书(复印件)。www.65jz.com>四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。估价对象现状为
07年房地产案例与分析真题及答案,标签:题库,真题下载,http://www.65jz.com取整为1094万元。
单价为11433元/m2
六、估价结果
根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料基础上,结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析,确定:估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币 壹仟零玖拾肆万元整(RMB 1094万元整),折合每平方米建筑面积单价为人民币 壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。
附件
1.《委托司法鉴定函》(复印件)
2.《房屋所有权证》(复印件)
3.《国有土地使用证》(复印件)
4.估价对象地理位置示意图
5.估价对象小区实景照片
6.估价机构资质证书(复印件)
7.估价机构营业执照(复印件)
8.房地产估价师注册证书(复印件) 。www.65jz.com> 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。
估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000m2,总建筑面积6000m2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下:
1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的97%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选):
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下:
求取可比实例报酬率表
序号 | 项目 | 案例A | 案例B | 案例C | 案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余收益年限n/年 | 40 | 46 | 47 | 46 |
3 | 房地产售价V/(元/m2) | 10000 | 6900 | 6500 | 6700 |
4 | 报酬率 | 9.994% | 7.909% | 8.092% | 8.005% |
注:上表计算结果无误。
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
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