案例分析试题的简答题解析（1）

概要：3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。三、模拟试卷二 题目P299页，答案P341页 题目内容：1、 工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。2、 补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：市场法P8和收益法P11页）。四、模拟试卷三 题目P324页，答案P348页 题目内容：1、 在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。答：（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。②假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用

3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。

三、模拟试卷二 题目P299页，答案P341页 题目内容：

1、 工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。

答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

2、 补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。

答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：

V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]

3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：市场法P8和收益法P11页）。

四、模拟试卷三 题目P324页，答案P348页 题目内容：

1、 在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。

答：（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。

②假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。

（2）①《国有土地使用权证》。②《建设用地规划许可证》。③《建筑工程规划许可证》。④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。⑤《施工许可证》。⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证明。

2、 相邻房地产合并，增值额如何分配？

答：增值额分配有三种方法：A.以合并前各自的单价为基础进行分配；B.以合并前各自的面积为基础进行分配；C.以合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。

3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些工作？

答：首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。

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