2016土《土地估价实务》模拟题(二)

概要：客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米 (3)计算房地总收益： 年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元 (4)计算年总费用 ①管理费： 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元 ②维修费： 根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2% 即： 房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元 ③保险费： 根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即： 房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元 ④房屋年折旧额： 房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元 ⑤租金损失： 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21元 年总费用=①+②+③

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　　客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米
　　(3)计算房地总收益：
　　年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
　　(4)计算年总费用
　　①管理费：
　　根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
　　房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
　　②维修费：
　　根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2%
　　即：
　　房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
　　③保险费：
　　根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：
　　房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
　　④房屋年折旧额：
　　房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
　　⑤租金损失：
　　根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
　　租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21元
　　年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
　　(5)房地年纯收益：
　　房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
　　=564317.15-118308.22=446008.93元
　　(6)确定综合还原率：
　　采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
　　(7)计算总楼价：
　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
　　(8)房屋现值
　　房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
　　(9)总地价
　　总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市场比较法
　　(1)选择房地出售实例：
　　估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
　　基本情况 估价对象 实例A 实例B 实例C
　　交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖
　　交易时间 19xx年12月 19xx年3月 19xx年9月 19xx年12月
　　交易价格(万元) 310 260 275
　　交易情况 正常 正常 正常 正常
　　土地使用年期 xx年 xx年 xx年 xx年
　　土地用途 商业 商业 商业 商业
　　用地面积(㎡) 651.67 496 385 442
　　容积率 4.90 4.75 4.80 4.90
　　建筑面积(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
　　重置单价(元/㎡) 680 580 600 580
　　成新率 75 80 75 70
　　(2)房屋占地地价计算
　　①房屋现值计算：
　　房屋现值=房屋重置价×成新率
　　实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184元
　　实例B房屋现值=600×1848×75%=831600元
　　实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40元
　　②实例地价计算：
　　据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则;
　　单位地价=(房屋交易所-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积
　　实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
　　=3514.75元/平方米
　　实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
　　=4019.22元/平方米
　　实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
　　=3683.17元/平方米 。www.65jz.com>

　　③比较因素条件指数：
　　分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
　　比较因素 估价对象 比较实例A 比较实例B 比较实例C
　　地价指数 110 105 100 108
　　商业繁华程度 100 94 100 96
　　交通条件 100 97 100 101
　　临街宽度 100 98 96 95
　　临街深度 100 103 108 100
　　④因素修正系数：
　　根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：
　　比较因素 比较实例A 比例实例B 比例实例C
　　交易期日修正 110/105 110/100 110/108
　　商业繁华程度 100/94 100/100 100/96
　　交通条件 100/97 100/100 100/101

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