2016土《土地估价实务》模拟题(二)

概要：年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧 年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期 采用收益还原法计算房地产价格公式(略) 2、剩余法涉及的主要公式： 地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式： 可抵押贷款额=地价×可贷款比例 (三)计算步骤 1、应用收益还原法测算房地产总价 (1)计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米) 商铺建筑面积=5000(平方米) 写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米) 商铺年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(万元) 写字楼年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(万元) 年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864(万元)。www.65jz.com> (2)计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元) 年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元) 年保险费=建安

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　　年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
　　年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
　　采用收益还原法计算房地产价格公式(略)
　　2、剩余法涉及的主要公式：
　　地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
　　3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
　　可抵押贷款额=地价×可贷款比例
　　(三)计算步骤
　　1、应用收益还原法测算房地产总价
　　(1)计算年出租总收入
　　房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米)
　　商铺建筑面积=5000(平方米)
　　写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)
　　商铺年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(万元)
　　写字楼年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(万元)
　　年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864(万元) 。www.65jz.com>

　　(2)计算年房地费用
　　年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)
　　年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)
　　年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元)
　　年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)
　　年折旧=建安造价/46=195.7(万元)
　　年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元)
　　(3)计算年房地纯收益 
　　年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)
　　(4)计算房地产总价
　　假设P为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(万元) 2、应用剩余法计算地价
　　(1)计算总建筑成本
　　项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=9000(万元)
　　(2)计算利息
　　假设地价为V，利息为：
　　V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(万元)
　　(3)计算利润
　　利润=建安造价×30%=9000×30%=2700(万元)
　　(4)计算地价
　　地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
　　V=30235.5-9000-?-2700=---(万元)
　　进行年期修正：
　　V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(万元)
　　3、计算可抵押贷款额
　　可抵押贷款额=地价×70%= V’ ×70%(万元)
　　第四题：
　　1、答题要点
　　该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为:
　　(1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权.
　　(2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿.
　　2、 答题要点
　　(1) 划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额.
　　(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估.
　　3、 答题要点
　　对宗地c应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿.
　　(1) 土地用途应设定为商业.
　　土地使用权年限应为出让剩余年限xx年。
　　(2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.
　　4、 答题要点
　　对于宗地D应政府无偿收回,因为:
　　根据<城市房地产管理法>的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如2年未动工开发的,可无偿收回。
　　5、 答题要点
　　作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部20xx年11第号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
　　各出让方式的基本特征如下：
　　招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示非得设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。
　　拍卖出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交。
　　挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截至时的最高价格即为成交。
　　6、 答题要点
　　(1) 估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:
　　A . 确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、价格类型、估价日期等;
　　B . 拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;
　　C . 资料收集与实地勘察,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

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