03年房地产估价理论与方法考试试题及答案

概要：12．长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )13．高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )14．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )15．房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。 ( )。www.65jz.com>四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1．某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1㎡出租面积每月可得净租金

12．长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )

13．高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )

14．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )

15．房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。 ( ) 。www.65jz.com>

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)

1．某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1㎡出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1㎡营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1㎡出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1㎡建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1㎡建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1㎡建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％)。

2．为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

 实  例  A 实  例  B 实  例  C 实  例  D 实  例  E
成交价格(元／平方米) 5100 5800 5200 5300 5000
成交日期 2002．11．30 2003．6．30 2003．1．31 2001．7．31 2003．5．31
交易情况 +2％ +21％ 0 0 -3％
 区位状况   0 -3% +3% +1％ 0
房地产状况 权益状况 -2％ 0 +2％ -1％ -1％
实物状况 -4% -5％ -2％ +2％ +1％

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％，其后至2002年11月1日则每月递减0．5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

参考答案：
一、 单项选择题:
1、C 2、A 3、C 4、B 5、A 6、C 7、C 8、C 9、A 10、C

11、B 12、B 13、B 14、C 15、B 16、A 17、D 18、A 19、C 20、B

 21、C 22、B 23、C 24、C 25、D 26、C 27、A 28、B 29、C 30、A

31、C 32、B 33、B 34、A 35、B

二、 多项选择题
1、BCDE 2、ABCD 3、ABCD 4、AB 5、ACDE

6、AD 7、BCD 8、ACE 9、BCD 10、ACDE

11、ABD 12、ABD 13、BD 14、ABE 15、BCDE

三、 判断题
1、√ 2、× 3、√ 4、× 5、√

6、√ 7、× 8、× 9、× 10、×

11、× 12、× 13、×14、√ 15、√

四、 计算题
1、解：
(1) 运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］
(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)
(3)计算1层商铺收益价格
年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)
V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)

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