概要：(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元)V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)2、解：(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。(2)计算
03年房地产估价理论与方法考试试题及答案,标签：题库,真题下载,http://www.65jz.com(4)计算2-3层商场收益价格
年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)
V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)
(5)计算4层酒楼收益价格
年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)
V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)
(6)计算5-10层办公楼收益价格
年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元)
V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)
(7)计算11-24层住宅价格
V11-24=1000×14×4000=5600(万元)
(8)计算房地产价格
V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600
=9591．40(万元)
2、解：(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(3)交易情况修正系数为：
可比实例A：100／（100+2）=100／102
可比实例C：100／100
可比实例E：100／（100-3）=100／97
(4)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1％)^4
可比实例C=(1+1％)^4
可比实例E=(1+1％)^3
(5)房地产状况修正系数为：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1／3，则有：
可比实例A=100／[100×l／3+(100-2)×1／3+(100-4)×1／3]=100／98
可比实例C=100／[(100+3)×1／3+(100+2)×1／3+(100-2)×1／3]=100／101
可比实例E=100／[100×1／3+(100-1)×1／3+(100+1)×1／3)=100／100
(6)计算比准价格：
比准价格A=5100×(100／102)×(1+1％)^4×(100／98)=5309．20(元／㎡)
比准价格C=5200×(100／100)×(1+1％)^4×(100／101)=5357．57(元／㎡)
比准价格E=5000×(100／97)×(1十1％)^3×(100／100)=5310．83(元／㎡)
(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(5309．20+5357．57+5310．83)／3=5325．87(元／㎡)