2014年《房地产估价理论与方法》模拟题一

概要： 1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（） 答案：错 解析：见教材。 2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（） 答案：对 解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。 3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（） 答案：对 解析：见教材。 4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（） 答案：错 解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。 5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） 答案：对 解析：见教材。 6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（） 答案：对 解析：在市场法中，采用

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 1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）
 答案：错
 解析：见教材。
 
 2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）
 答案：对
 解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。
 
 3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）
 答案：对
 解析：见教材。

 4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）
 答案：错
 解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。

 5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）
 答案：对
 解析：见教材。

 6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）
 答案：对
 解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951

 7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）
 答案：错
 解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。
 
 8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）
 答案：错
 解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。
 9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）
 答案：对
 解析：见教材。 
 
 10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）
 答案：对
 解析：见教材。

 11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）
 答案：对
 解析：见教材。

 12、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）
 答案：对
 解析：见教材。
 
 13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）
 答案：错
 解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。 
 
 14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）
 答案：对
 解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。

 15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）
 答案：错
 解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。 。www.65jz.com>

 四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 
 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

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