05年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值最大 C．流动性差和价值最大D．不可移动和用途多样2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。 A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格 D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A．4000B．5000C．6000D．90004．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
　　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。
　　A．独一无二和供给有限　　
　　B．独一无二和价值最大
　　C．流动性差和价值最大　　
　　D．不可移动和用途多样

　　2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格
　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格
　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格
　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
　　A．4000　
　　B．5000　
　　C．6000　
　　D．9000

　　4．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。
　　A．－1.33　
　　B．－0.66　
　　C．0.66　
　　D．1.53

　　5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　）。
　　A．甲乙丙丁　
　　B．乙丁甲丙　
　　C．乙丙甲丁　
　　D．丙乙丁甲

　　6．某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（　 ）元/m2。
　　A． 1250　
　　B．1750　
　　C．2050　
　　D．2150

　　7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
　　A．委托人　
　　B．估价报告预期使用者　
　　C．管理部门　
　　D．中立

　　8．回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　9．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
　　A．0.5～2.0　
　　B．1.5～2.0 
　　C．0.5～1.5　
　　D．1.0～1.5

　　10．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。
　　A．6.19　
　　B．6.42 　
　　C．7.20　
　　D．9.58

　　11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。
　　A．2020.80　
　　B．2214.29　
　　C．2336.45　
　　D．2447.37

　　12．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。
　　A．2400　
　　B．2580　
　　C．2607　
　　D．2760

　　13．评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。

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