06年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：B.2146 C.2651 D.265914.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.0515.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.300017.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购

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　　B.2146
　　C.2651
　　D.2659

　　14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。
　　A.0.95
　　B.0.99
　　C.1.01
　　D.1.05

　　15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。
　　A.某标准厂房
　　B.某酒厂厂房
　　C.某待出让土地
　　D.某写字楼

　　16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（　）元/m2。
　　A.1840
　　B.2840
　　C.2966
　　D.3000

　　17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（　）万元。
　　A.4091
　　B.4182
　　C.4250
　　D.5000

　　18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（　）年。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（　）万元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

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　　21.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（　）元/m2。
　　A.3816
　　B.3899
　　C.4087
　　D.4920

　　22.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。
　　A.521
　　B.533
　　C.695
　　D.711

　　23.已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。
　　A.7.78％
　　B.8.28％
　　C.13.21％
　　D.14.21％

　　24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　）。
　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
　　B.待开发房地产建设发包日期
　　C.取得待开发房地产的日期
　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。
　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　26.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　）万元。
　　A.766
　　B.791
　　C.913

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