06年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：（2）当地征收农地的费用等资料如下：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/

　　（2）当地征收农地的费用等资料如下：

　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
　　（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）

　　参考答案
　　一、单项选择题
　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.
　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.
　　33.B.34.B.35.B.
　　二、多项选择题
　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.
　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.
　　三、判断题
　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.×14.×15.×
　　四、计算题
　　1.A₁=150×12×2×1000×0.70=252万元
　　i₁=(1+8％)²-1=16.64％
　　
　　承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元
　　2.（1）求取土地价格：
　　1）市场法求取土地单价：
　　
　　2）成本法求取土地单价：
　　城市边缘地价的求取：
　　征地补偿和安置等费用=573200/66667=85980元/m2

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