04年房地产估价案例与分析试题及答案

概要： ④开发成本小计： 12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用： 12000x30=360000，(元) 5．投资利息： 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 5913600x[(1+6％)-1]+(15240003+360000)X“1+6％)0.5-1]=1415999 6．开发利润： (15913600+15240000)X20％=6230720(元) 7．销售税费： (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)X8％ ＝39160319x8％=3132826(元) 8．评估价值： 总价值：(39160319+3132826)X(1+4%) ＝42293145x(1+4％) ＝43984871(元) 单位价值：439M871

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    ④开发成本小计：
    12000000+720000+2520000=15240000(元)
    4．管理费用：
    12000x30=360000，(元)
    5．投资利息：
    正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息：
    5913600x[(1+6％)-1]+(15240003+360000)X“1+6％)0.5-1]=1415999<元)
    6．开发利润：
    (15913600+15240000)X20％=6230720(元)
    7．销售税费：
    (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)X8％
    ＝39160319x8％=3132826(元)
    8．评估价值：
    总价值：(39160319+3132826)X(1+4%)
    ＝42293145x(1+4％)
    ＝43984871(元)
   单位价值：439M871~-3665(元／m2) 。www.65jz.com>

《房地产估价案例与分析》试题答案
   一、问答题
   (一)
   1．选用假设开发法和市场法进行估价    (1分)
   2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况    (1分)
   3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本    (1分)
   4．分析确定土地的最佳开发方案    (1分)
   5．及开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法(0．5分)收益法等(0．5分)
预测建成后房地产总价值(1分)调查了解类似房地产的开发成本费用等；前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格    (1分)
   6．选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格    (1分)
   7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果    (1分)
   8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告    (1分)
   (二)
   1。①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同    (1分)
   ②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分    (1分)
   ③净利润已扣除了房地产的折旧摊销    (1分)
   财务费用(含利息收益)    (1分)
   及所得税等    (1分)
   包含了正常的(商业利润)等    (1分)
   2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限    (1分)
   (或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)    (1分)
   3．估价采用的成本应为估价时点当时的    (1分)
   社会平均(客观)成本(或实际成本是历史(1分)也不—定是社会平均(客观)成本)(1分)
   (三)
   甲公司可能提出的要求：
   1．按改造后的办公用途市场价值进行评估    (1分)
   2．对办公楼承租人损失进行评估    (1分)
   3．对装修、改造费用进行评估    (1分)
   房地产估价机构可做的答复：
   1．应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失    (2分)
   按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿    (2分)
   2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失    (2分) 来源：www.65jz.com
   3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决    (1分) 

   三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处

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