06年房地产估价师案例与分析真题及答案

概要：房地产总价=181.86×60％+153.23×40％=170.41万元房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m2估价结论：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整附件（略）。www.65jz.com>四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分） 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格

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　　房地产总价=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41万元
　　房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m²估价结论：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m²，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）

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　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
　　估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²（含独立使用的车棚300m²），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m²。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。
　　2.建筑安装工程费为1100元/m²专业及管理费为建筑安装工程费的8％。
　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²，运营费用率为24％。
　　4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m²，建成～年时可售出60％平均价格为2800元/m²；剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。
　　5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，估自测算如下（节选）：
　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
　　解：
　　1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000m²住宅总面积=50000-9000=41000m²（1）商铺开发完成后的房地产总价值
　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
　　　　　　　　　　　　　　=50×12×（1-10％）=540元/m²每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
　　　　　　　　　　　　=540×（1-24％）=410.40元/m²商铺开发完成后的单价=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m²商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
　　（2）住宅开发完成后的总价值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06万元
　　（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
　　2.扣除项目
　　（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71万元
　　（2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86万元
　　（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96万元
　　（4）销售利润=11910.67×20％=2382.13万元
　　（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=0.04V
　　3.总地价
　　2006年9月1日的总地价：
　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
　　V=3031.74万元

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参考答案

　　一、问答题
　　（一）答：
　　1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
　　2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
　　（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；
　　（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：
　　（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；
　　（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
　　（二）答：
　　1.不可取。
　　因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

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