概要：2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；（3）应考虑是否存在无形收益。3.确定自营部分净收益时应注意：（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；（2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（三）答：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折
2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：
（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；
（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；
（3）应考虑是否存在无形收益。
3.确定自营部分净收益时应注意：
（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；
（2）应扣除正常商业利润。
或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（三）答：
1.错误有：
（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。
或：不应采用实际支出时的各项成本费用。
（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计自至估价时点。
（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：利润不应是开发商的期望利润。
2.重置价格还应减去折旧。
或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
二、单项选择题
（一）1.B2.A3.D4.D
（二）5.C6.D7.C
（三）8.D9.B10.A
三、指错题
1.致委托方函缺估价时点。
2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。
3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。
5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为："如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。"
6.技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。
7.比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。
8.缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数取值说明）。
9.可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。
10.市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。
11.估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。
12.技术报告中市场法缺少计算公式。
13.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。
14.10％空置率和租金损失率5％应说明确定理由。
15.有效毛收入计算应为190086x（1-10％-5％）=161573元。
16.营业税及附加为租金收入的5.85％不准确，应为5.5％。
17.出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取2.5％，理由不充分）。
18.保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。
19.收益法公式的选用没有理由（或：未考虑租金未来的变化）。
20.土地剩余使用年限应为37.5年。
21.收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算（37.5年）（或公式中n年取值错误）。
22.可比实例缺少币种。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12％。
2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。
商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583105（万元）或3760.52×8700=3271.65万元。
3.在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25万元 。
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