06年房地产估价案例与分析考试试题

概要：D 张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格6、在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A 剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和B 剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和C 该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D 剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和7、如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A 20%的首付款，加上该首付款2年利息B 20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值C 该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧

6、在2006年10月时，王某的权益价格为（）。
A 剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和
B 剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和
C 该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D 剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和

7、如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。
A 20%的首付款，加上该首付款2年利息
B 20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C 该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
8、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。
A 市场价格上升
B 市场价格下降
C 市场价格不变
D 市场价格变化不确定

9、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A 市场价格上升
B 市场价格下降
 C 市场价格不变
D 市场价格变化不确定

10、2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了苦干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A 6个月
B 9个月
C 1年
D 2年

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
××××房地产估价报告
封面及目录（略）
至委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7㎡商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权得状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格为人民币6993元/㎡（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）区位状况（略）
（二）实物状况
（1）建筑物实物状况
建筑面积：243.70㎡
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层
总工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：（略）
绿化等其他情况：（略）
（2）土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：（略）
（三）权益状况
（1）建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7㎡。其中1层21.85㎡，2层121.85㎡，钢筋混凝土结构。

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