概要：估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含苞欲放独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：1、 房地产转让中卖方需要
06年房地产估价案例与分析考试试题,标签：题库,真题下载,http://www.65jz.com估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条
件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按
建筑面积计算，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5
分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地
使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土
结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含苞欲放独立使用的车
棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为
1500元/㎡。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关
资料如下：
1、 房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2、 建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3、 商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4、 商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5、 房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1、开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000（㎡）
住宅总面积=50000-9000=41000（㎡）
（1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
=50×12×（1-10%）=540（元/㎡）
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
=540×（1-24%）=410.40（元/㎡）
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/（1+8%）×47] ×1/（1+8%）×2.5=4118.45（元/㎡）
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）
（2）住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5]=8204.06（万元）
（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）
2、扣除项目
（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）
（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）
（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）
（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）
（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3、总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74（万元）