概要：（2）土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。（3）他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最
06年房地产估价案例与分析考试试题,标签：题库,真题下载,http://www.65jz.com（2）土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
（3）他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月
9日下的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员（略）
十二、做人作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明（略）
××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程 。www.65jz.com>
（一）市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1、测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1．1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例资料表
项目
估价对象与可比实例
|
A ××大厦首层商铺 |
B ××花园首层商铺 |
C ××大楼首层商铺 |
D 估价对象首层商铺 | ||
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坐落 |
××大道 |
××大道 |
××大街 |
××大道 | |
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交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 | |
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交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | |
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土地使用权取得方式 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
招标出让 |
挂牌出让 | |
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房 地 产 状 况 |
地段等级 |
商业Ⅲ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅲ级 |
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繁华程度 |
商业密集区 |
一般 |
一般 |
商业密集区 |
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交通便捷度 |
较优 |
较优 |
较优 |
较优 |
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公共配套设施完备程度 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
|
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建筑装修 |
简装 |
简装 |
简装 |
简装 |
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设施设备 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
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商铺类型 |
独立商铺 |
独立商铺 |
街角独立商铺 |
独立商铺 |
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|
建筑结构 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 |
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朝向 |
北 |
西 |
南 |
南 |
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临路状况 |
临××大道/混合型主干道 |
临××大道/混合型主干道 |
临××大街/混合型主干道 |
临××大道/混合型主干道 |
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商铺交易价格 |
10500/㎡ |
9091/㎡ |
9562/㎡ |
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