土地估价师考试试题-4-土地估价实务试题

概要：（4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。 （5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。 土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。 （二）土地开发费用 （1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。 （2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。 （3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。 （4）不可预见费。以前三项的3％

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（4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。
（5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。
土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。
（二）土地开发费用
（1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。
（2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。
（3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。
（4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。
因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。
（三）土地开发利润
工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。
综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。
五、运用市场比较法进行评估
运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。
表一 土地使用权转让样点表
序号
承让方
承让方
地点
土地面积(平方米)
土地转让金额(万元)
单位金额(元/平方米)
用途
备注 
1 淮河路44号
6146
30
48.812
工业
xx年10月转让
2 黄山路
2383.17
35
146.883
仓库住宅
19xx年2月8日
3 华山北路16号
5730
325.3
568
兼并 。www.65jz.com>
19xx年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)
4 下南街口与长江西路相交处
1608
88
547.264
旧城改造
该费用为拆迁补偿费;19xx年11月27日
5 长江西路150号
1787
44.4
248.461
旧城改造
该转让金为土地转让价19xx年12月17日
6 市文化宫
1666.668
27.5
164.999
此为土地补偿费19xx年11月25日
7 凉山路西侧
1126.5
18.5406
164.586
该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元19xx年5月13日
8 泰山北路8号
1400.001
230
1642.856
地上建筑物随同转让19xx年7月21日
9 岷江西路
2647
37.5986
142.042
仓库
xx年12月20日转让9.4707万元/亩
10 庐山路与岷江二号路交汇处
10000
160
160
办公商业
生地转让19xx年6月21日
（一）比较样点的选择
经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。
（二）有效样本因素比较
评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价
日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响
×估价对象个别影响/交易实例个别影响
=比较样本土地价格×100/（）×（）／100×（）／100×
（）/100
表二 地块因素比较表
实例与评估对象相比比较因素
5
6
7
10
土地用途
旧城改造
办公商业
基础设施
交差
差
差
生地
交通通达度 
相当
相当
相当
差
集聚规模
相当
相当
相当
差
距市中心距离
较近
近
近
远
交易日期
一年前
一年前
半年前
半年内
表三 比较因素修正率表

比较样本
修正项目
5
6
7
10
样本成交价格(元/平方米)

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