2016年土地估价案例与报告模拟试题（十二）

概要：一、单选题：1、各类商业用地价格评估，必须区分因（ ）的差别所带来土地收益的差异A、土地利用程度B、土地利用时间C、土地利用条件D、土地利用方式标准答案：d解析：各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异2、采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取（ ）A、整体收益B、个别收益C、特设收益D、额外收益标准答案：a解析：采用收益还原法评估教育、科技、|考试|大|卫生、文化、体育用地时，收益是应取整体收益3、以下不属于办公用地的特点是（ ）A、收益性强B、市场较活跃C、附属设施较多D、集中分布在城区人流量大的区域标准答案：d解析：属于办公用地的特点是收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃4、以下不属于商业用地特点的是（ ）A、集中分布在城区人流量大的区域B、楼层较高C、收益高D、市场活跃标准答案：b解析：商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多5、以下不属于商业用

　　一、单选题：
　　1、各类商业用地价格评估，必须区分因（    ）的差别所带来土地收益的差异
　　A、土地利用程度
　　B、土地利用时间
　　C、土地利用条件
　　D、土地利用方式
　　标准答案：d
　　解析：各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异

　　2、采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取（    ）
　　A、整体收益
　　B、个别收益
　　C、特设收益
　　D、额外收益
　　标准答案：a
　　解析：采用收益还原法评估教育、科技、|考试|大|卫生、文化、体育用地时，收益是应取整体收益

　　3、以下不属于办公用地的特点是（    ）
　　A、收益性强
　　B、市场较活跃
　　C、附属设施较多
　　D、集中分布在城区人流量大的区域
　　标准答案：d
　　解析：属于办公用地的特点是收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃

　　4、以下不属于商业用地特点的是（    ）
　　A、集中分布在城区人流量大的区域
　　B、楼层较高
　　C、收益高
　　D、市场活跃
　　标准答案：b
　　解析：商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多

　　5、以下不属于商业用地主要价格影响的一般因素是（    ）
　　A、产业管制
　　B、物价水平、就业与居民收入水平
　　C、城镇发展与公共设施建设
　　D、气候条件
　　标准答案：a
　　解析：商业用地主要价格影响因素（一般因素）（1）自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；（2）社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设|考试|大|、居民生活方式等；（3）经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；（4）行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等

　　6、下列关于办公用地的说法正确的是（    ）
　　A、一般来说，办公用地价格介于住宅用地和商业用地之间
　　B、办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅小
　　C、运用市场比较法评估时，多数是以商场地价为参照
　　D、一般来说办公用地宜采用市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法估价
　　标准答案：a
　　解析：办公用地介于住宅用地和商业用地之间，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价、办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大、|考试|大|运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时，很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照，因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异

　　7、下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是（    ）
　　A、此类用地考虑的是整体收益
　　B、参照工业用地基准地价进行评估，要考虑年期和用途进行加价修正
　　C、该类用地所处位置多位于市（县、镇）中心
　　D、参照商业、住宅的基准地价进行估价，要考虑年期和用途进行减价修正
　　标准答案：b
　　解析：（一）教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心、（二）教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、（三）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、|考试|大|收益还原法（有收益或潜在收益）及基准地价系数修正法评估、（四）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用：1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益

　　8、下列不属于基础设施用地特点的是（    ）
　　A、数量多
　　B、面积大
　　C、分布广
　　D、无法单宗地测算收益
　　标准答案：b
　　解析：基础设施用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益

　　9、基础设施用地评估可以选用的估价方法有（    ）
　　A、市场比较法
　　B、成本逼近法
　　C、收益还原法
　　D、路线价法
　　标准答案：b
　　解析：基础设施用地估价宜选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估