估价师：2016年全国房地产估价师考试试题

概要：建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 2．6比较修正计算 市场法修正计算表 表三 可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： （3009+2980+2963）/3=2984（元/m2） 2.7预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值

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建筑结构 10 10 10 10 
楼栋朝向 10 10 10 10 
面积大小、形状 10 10 8 10 
合计 102 102 97 100 
2．6比较修正计算 
市场法修正计算表 
表三 
可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2） 
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： 
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2） 
2.7预计开发完成后的总价值 
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为： 
2984×39820.80=11882.53  。www.65jz.com>
3.继建开发成本的测算 
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 
3.1续建建筑安装工程费 
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 
3.2室外道路管网及绿化等工程费 
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2, 
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 
30×23667.00=71.00(万元) 
3.3估价对象的续建成本合计 
4917.95+71.00=4988.95(万元) 
4、管理费用 
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。 
4988.95×3%==149.67(万元) 
5、销售税费 
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。 
11882.53×8%=950.60(万元) 
6、开发利润 
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 
4988.95×15%=748.34(万元) 
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费 
主要包含契税及印花税等，为： 
在建工程价值×4.1% 
8、运用假设开发法的测算结果 
假设开发法的测算结果为： 
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元) 
（二）成本法分析测算过程 
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 
采用的公式： 
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 
1、 土地取得成本 
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为： 
1717.18×23667.00=4064.05(万元) 
2、 开发成本 
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 
39.82万元（计算过程略） 
2.2基础设施配套费 
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。 
2.3 建筑安装工程费 

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