04年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要：A．7.5％B．8.3％C．12.5％D．16.7％19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A．1.2％B．1.5％C．120.5％D．16.7％20．若某房地产投资项目的表面收益为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。A．9.26％B．10％C．11.32％D．12％。www.65jz.com>21．某开发商向银行申请了年利率6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A．6.00B．7.05C．7.59D．13.59 22．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A．12％B．20％C．24％D．30％23．盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20％成本上升50％，开发利润（税前）为0．因此，

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　　A．7.5％
　　B．8.3％
　　C．12.5％
　　D．16.7％

　　19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。
　　A．1.2％
　　B．1.5％
　　C．120.5％
　　D．16.7％

　　20．若某房地产投资项目的表面收益为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。
　　A．9.26％
　　B．10％
　　C．11.32％
　　D．12％

。www.65jz.com> 　　21．某开发商向银行申请了年利率6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
　　A．6.00
　　B．7.05
　　C．7.59
　　D．13.59

　　22．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
　　A．12％
　　B．20％
　　C．24％
　　D．30％

　　23．盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20％成本上升50％，开发利润（税前）为0．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（ ）。
　　A．甲项目强于乙项目
　　B．乙项目强于甲项目
　　C．甲项目与乙项目一样强
　　D．不能确定哪个项目强

　　24．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极值。
　　A．利润为零　　　　　　　　　　　　　　
　　B．允许的最低经济效益指标
　　C．最大费用
　　D．最大利润

　　25．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
　　A．容积率
　　B．空置率
　　C．利息备付率
　　D．成本利润率

　　26．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。
　　A．投资利润率
　　B．投资回报率
　　C．贷款利率
　　D．成本利润率

　　27．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。
　　A．土地费用
　　B．前期工程费
　　C．房屋开发费
　　D．管理费用

　　28．某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
　　A．10％
　　B．11.27％
　　C．14.18％
　　D．22.55％

　　29．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
　　A．土地购置贷款
　　B．土地储备贷款
　　C．土地开发贷款
　　D．建投贷款

　　30．下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。
　　A．抵押贷款还本付息
　　B．管理人员工资
　　C．公共设施维修费
　　D．保险费

。www.65jz.com> 　　31．下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。
　　A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
　　B．贷款期限越长，期限系数值越大
　　C．项目风险越大，风险等级系数值越大
　　D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

　　32．市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（ ）。
　　A．经营成本
　　B．物业档次
　　C．业主目标收益要求
　　D．同类型物业的市场供求关系

　　33．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m²，外墙面积6m²，单元间分隔墙面积8m²，公摊面积3m²．那么，可出租面积应为（ ）m²．
　　A．33
　　B．40
　　C．43
　　D．47

　　34．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
　　A．零售商的财务能力
　　B．零售商需要的服务
　　C．零售商组合与位营分配
　　D．零售商的声誉

　　35．某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。
　　A．42.0
　　B．50.4
　　C．60.0
　　D．72.0

。www.65jz.com> 　　二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

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