04年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要： 1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。A．投资资金的安全性B．项目定位的科学性C．期望收益的可靠性D．投资项目的变现性E．资产管理的复杂性2．房地产市场结构包括（ ）。A．总量结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．资金结构3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。A．第一阶段B．第二阶段初期C．第三阶段初期D．第三阶段E．第四阶段4．制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A．租售选择B．宣传手段选择C．租售进度安排D．广告设计及安排E．租售价格确定5．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。A．消费者愿意支付较高的价格B．企业处于领导地位C．消费者以年轻人为主D．商品住宅多为豪宅E．以投资性购买为主6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。A．同质偏好市场B．分散偏好市场C．个别偏好市场D．集群偏好市场E．弥隙市场7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的

　　1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。
　　A．投资资金的安全性
　　B．项目定位的科学性
　　C．期望收益的可靠性
　　D．投资项目的变现性
　　E．资产管理的复杂性

　　2．房地产市场结构包括（ ）。
　　A．总量结构
　　B．区域结构
　　C．产品结构
　　D．供求结构
　　E．资金结构

　　3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段初期
　　C．第三阶段初期
　　D．第三阶段
　　E．第四阶段

　　4．制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
　　A．租售选择
　　B．宣传手段选择
　　C．租售进度安排
　　D．广告设计及安排
　　E．租售价格确定

　　5．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。
　　A．消费者愿意支付较高的价格
　　B．企业处于领导地位
　　C．消费者以年轻人为主
　　D．商品住宅多为豪宅
　　E．以投资性购买为主

　　6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。
　　A．同质偏好市场
　　B．分散偏好市场
　　C．个别偏好市场
　　D．集群偏好市场
　　E．弥隙市场

　　7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
　　A．资金运动的时间始点
　　B．日历年度的年初
　　C．某一基准时刻
　　D．既不能现金流出也不能有现金流入的时间点
　　E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

　　8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
　　A．折旧和摊销
　　B．投资回收
　　C．投资回报
　　D．未分配利润
　　E．权益融资

　　9．房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。
　　A．企业实力提升
　　B．租金收入
　　C．对社会贡献增加
　　D．物业增值
　　E．物业权益份额增加

　　10．房地产开发前期的规划管理包括（ ）。
　　A．开发项目的选址定点审批
　　B．规划设计条件审批
　　C．规划设计方案审批
　　D．核发建设用地规划许可证
　　E．核发建设用地批准书

　　11．房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。
　　A．总投资估算表
　　B．现金流量表
　　C．资金来源与运用表
　　D．损益表
　　E．资产负债表

　　12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
　　A．建筑安装工程费
　　B．土地使用权出让金
　　C．拆迁补偿费
　　D．公共配套设施建设费
　　E．城市基础设施建设费

　　13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
　　A．项目投资形成的可分配利润
　　B．协议中所规定的贷款利息
　　C．协议中规定的有关费用
　　D．租售收益建
　　E．股息

　　14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。
　　A．可出租或可使用面积
　　B．出租方的商业信誉
　　C．基础租金与市场租金
　　D．出租单元的面积规划和室内装修
　　E．物业管理企业的经营业绩

　　15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
　　A．自然特征，如山地和河流等
　　B．细分市场
　　C．人口密度的大小
　　D．该区域发展的类型和范围
　　E．竞争性项目的区域

　　1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）

　　2．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）

　　3．在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）

　　4．通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）

　　5．房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）

　　6．房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）

　　7．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）

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