04年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要：8．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）10．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）11．在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）12．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）13．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（ ）14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）。www.65jz.com>四、计算题（共2小题，20分

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　　8．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）

　　9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）

　　10．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）

　　11．在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）

　　12．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）

　　13．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（ ）

　　14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）

　　15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）

。www.65jz.com> 　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60％来自银行提供的年利率为6％、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6％，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2％）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（8分）

　　2．某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：

　　（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

　　（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。

　　从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

　　（3）计算期（开发经营期）取20年。

　　请根据以上资料，完成下列工作：

　　（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）

　　（2）若该开发商要求的目标收益率为15％；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）

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　　一、单项选择题
　　1．C 2．B 3．B 4．B 5．C
　　6．C 7．B 8．B 9．A 10．B
　　11．C 12．D 13．D 14．C 15．A
　　16．D 17．A 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．D 23．A 24．B 25．B
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．A 32．D 33．B 34．D 35．D
　　二、多项选择题
　　1．ACDE 2．ABCD 3．AB 4．ACE 5．AB
　　6．ABD 7．ACE 8．ABD 9．BDE 10．ABCD
　　11．BCDE 12．BCE 13．BC 14．ACD 15．ACDE
　　三、判断题
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．√
　　6．√ 7．√ 8．× 9．√ 10．×
　　11．√ 12．× 13．× 14．√ 15．×
　　四、计算题
　　1.第一种解法：
　　已知：i=6％ i'=6％/12=0.5％ s=0.2％
　　n=15×12=180 m=5×12=60
　　（1）抵押贷款额P=50×60％=30万元
　　（2）张某月还款额
　　
　　第二种解法：已知：P=50×60％=30万元
　　i=6％/12=0.5％
　　n=15×12=180
　　（1）张某月还款额：A=P[i(1＋i)ⁿ／(1＋i)ⁿ-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）¹⁸⁰／（1+0.5%）¹⁸⁰-1] =2531.57
　　（2）张某5年共还款：
　　

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