2016年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷1

概要：A、十成新 B、九到十成新 C、八到十成新 D、七到十成新 12、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。 A、100 B、70 C、60 D、40 13、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。 A、10.6 B、11.4 C、11.2 D、10.8 14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。 A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 15、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。 A、市场不景气 B、该别墅区的环境条件变差 C、该别墅区的单位开发成本降低 D、开发商获得满意的利润即可 16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的

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　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新
　　12、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。
　　A、100
　　B、70
　　C、60
　　D、40
　　13、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8
　　14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不变
　　D、升降难定
　　15、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
　　A、市场不景气
　　B、该别墅区的环境条件变差
　　C、该别墅区的单位开发成本降低
　　D、开发商获得满意的利润即可
　　16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
　　D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
　　17、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。
　　A、130.0
　　B、119.2
　　C、117.5
　　D、120.0
　　18、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。
　　A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
　　B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外
　　C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
　　D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
　　19、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
　　A、54000
　　B、32010
　　C、48000
　　D、60000
　　20、采用( )求取的年折旧额每年递减。
　　A、成新折扣法
　　B、偿债基金折旧法
　　C、年数合计法
　　D、直线折旧法 。www.65jz.com> 　　21、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、30
　　22、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
　　A、土地净收益
　　B、建筑物价格X建筑物还原利率
　　C、建筑物总收益
　　D、房地费用
　　23、楼面地价=土地单价÷( )。
　　A、建筑层数
　　B、建筑覆盖率
　　C、绿地率
　　D、建筑容积率
　　24、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
　　A、开发成本
　　B、权益
　　C、物质实体
　　D、B和C
　　25、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000
　　26、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
　　A、市场租金
　　B、商品租金
　　C、理论租金
　　D、成本租金
　　27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40
　　28、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6 。www.65jz.com>

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