概要：五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1.采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）采用的公式：（2）所选可比实例（表1）。表1可比实例情况表可比实例与估价对象/比较项目ABC估价对象项目名称××苑××楼××园××园项目坐落××新村××号××路××号××道××号××大道××号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅Ⅳ级住宅Ⅲ级住宅Ⅲ级住宅Ⅳ级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易状况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格/（元/m2）3
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
1.采用的公式：
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）采用的公式：
（2）所选可比实例（表1）。
表1 可比实例情况表
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可比实例与估价对象/ |
A |
B |
C |
估价对象 |
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项目名称 |
××苑 |
××楼 |
××园 |
××园 |
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项目坐落 |
××新村××号 |
××路××号 |
××道××号 |
××大道××号 |
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土地使用权取得方式 |
出让 |
出让 |
出让 |
出让 |
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土地等级 |
住宅Ⅳ级 |
住宅Ⅲ级 |
住宅Ⅲ级 |
住宅Ⅳ级 |
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建筑结构 |
钢混高层 |
钢混高层 |
钢混高层 |
钢混高层 |
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规划用途 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
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成新状况 |
十成新 |
十成新 |
十成新 |
|
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交易状况 |
正常 |
正常 |
正常 |
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|
交易日期 |
2005.3 |
2005.3 |
2005.4 |
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成交价格/（元/m2） |
3100 |
3100 |
2960 |
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（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
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