05年房地产估价师案例与分析真题及答案

概要：12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；17.成本法中应该考虑销售税费；18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；20.估价结果缺少单价。四、改错题1.有效毛收入的计算不应包括物业费22000×50×12×（1-10％）=11880000元2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元3.遗漏房产税房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元年费用合计：4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元年净收益=11880000-3507274=8372726元4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为4

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　　12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；
　　13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；
　　14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；
　　15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；
　　16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；
　　17.成本法中应该考虑销售税费；
　　18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；
　　19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；
　　20.估价结果缺少单价。
　　四、改错题
　　1.有效毛收入的计算不应包括物业费
　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元
　　2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元
　　3.遗漏房产税房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元
　　年费用合计：
　　4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元
　　年净收益=11880000-3507274=8372726元
　　4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。
　　

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