05年房地产估价师案例与分析真题及答案

概要：（6）比较修正计算表3市场法修正计算表可比实例成交价材/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C29601000/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984元/m2（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建

　　（6）比较修正计算

表3　　市场法修正计算表

　　从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：
　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m²（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m²，其中地下建筑面积7979m²作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m²。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53元
　　3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m²（含地下建筑面积3998.00m²），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m²（含地下建筑面积3981.00m²）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
　　（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m²，本次评估取900元/m²。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m²，一般水电安装增加值为30元/m²，消防设备及安装增加值为10元/m²，电梯及安装增加值为50元/m²，则续建工程成本为：
　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95万元
　　（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m²，估价对象用地面积为23667.00m²，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元
　　（3）估价对象的续建成本合计
　　4917.95+71.00=4988.95万元
　　4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
　　4988.95×3％=149.67万元
　　5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
　　11882.-53×8％=950.60万元
　　6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988，95万元，
　　开发利润为：4988.95×15％=748.34万元
　　7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：
　　建工程价值×4.1％。
　　8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：
　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27万元
　　（二）成本法分析测算过程
　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

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