概要：采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05万元2.开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取：555.01×3％=16
05年房地产估价师案例与分析真题及答案,标签：题库,真题下载,http://www.65jz.com采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05万元
2.开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）
（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取：555.01×3％=16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76％。
555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
555.01×15％=83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52万元
则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整
附件（略）
。www.65jz.com> 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
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名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
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总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
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可出租建筑面积 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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设备用房建筑面积 |
2500m2 |
房屋维修费率/年 |
房屋重置价格的2% |
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管理用房建筑面积 |
500m2 |
月物业管理费 |
5元/m2 |
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营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
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接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
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平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/m2 |
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